《物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”

预售商品房登记是预告登记的一种类型，其管理目的为保全债权的实现，提前进行的一种房屋产权登记，是我处主要业务之一。在我国，我们可以把预告登记理解为就是预售商品房登记，以及由此产生的预售按揭和在建工程抵押等，根据《物权法》关于预告登记的意义我们认为这个法条有以下几层意思，一是明确了预售商品房登记的作用，他的作用是保障将来实现物权，因为在预售阶段，房子还没有成型，也就是在登记的时候实质还没有取得物权，因此通过协议的方式明确将来房产的买卖关系，也就是说通过合同的方式来明确房屋物权的归属，如果将来能实现房屋的物权，那么就应该取得了房屋的所有权，说穿了预售商品房登记是保障权利人将来能够对房屋实现所有权，也就是物权的实现手段。所以说这个阶段的买卖双方其实质是一种债权关系，是通过合同或者协议中的债权关系来保障将来物权的实现。二是这个法条明确了预售商品房登记的效力。就是预告登记后，未经预告登记权利人的同意，处分该不动产，不发生物权的效力。也就是说效力的实质是保障了预告登记权利人的利，除非权利人同意处分这个不动产，否则开发商就要履行协议，把将来建成的房屋交付给登记权利人，从根本上明确了将来房屋的权属关系。三是这个法条明确了预售商品房登记失去效力的二种情形。第一种是债权消灭。预售商品房其实质是一种债权协议，来保障将来物权的实现，如果房屋交付前双方约定解除了这个协议，并在房产登记机构注销了商品房的预售登记，那么预售商品房登记就当然注销了。另一种情形是自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。这个条款与建设部颁发的《城市房屋权属登记管理办法》的规定一致的。简单的说，就是权利人应当在三个月内到产权登记机关办理产权登记，逾期登记的，产权登记机关可以收取逾期登记费，在有一个就是商品房预售登记也同时失去了效力。(处业务一科供稿)