存量房交易市场的规范健康发展，直接关系到广大群众的切身利益。据统计，我市中心城区存量房交易的市场份额始终占有相当大比例，2011年至2013年，存量房成交每年都超过5000户，与同期商品房成交户数之比最高曾达到2.5比1。

存量房交易市场对城市建设、改善市民居住条件、增加地方财政收入等各个方面都起到了积极作用。但随之而来的存量房交易市场管理科学化手段不强、市场交易行为不规范性等实际问题也日渐突出。为进一步健全我市存量房交易市场管理体系，规范存量房交易行为，保障存量房交易资金安全，加快网络化管理手段的应用，完善存量房交易资金监管立法已成为迫切要求。

8月22日起，《齐齐哈尔市存量房网上交易和交易资金监督管理办法（试行）》（以下简称《办法》）将开始实施，这旨在规范存量房网上交易行为的政府规章都有哪些特点？对将来存量房交易有哪些推动作用？本报记者就此对市房管局房地产产权市场管理处副主任孙志翔进行了专访。

保障中低收入购房者切身利益

实行存量房交易网上管理后，房屋交易通过网上交易系统从存量房挂牌出售、《存量房买卖合同》和《交易结算资金监管协议》的签订、交易资金托管、按揭办理等方面入手，详细规范存量房交易当事人、房地产经纪机构在交易各个环节的行为，保证了存量房交易操作规范化、公开化、透明化。

由于存量房具有二次或多次交易的特点，销售的价格相对比同等条件的商品房低，因此，中低收入市民是这类房屋的主要消费人群。《办法》的出台，能够保障中低价位住房的供应，促进住房二级市场的发展，帮助市民合理改善居住条件。加强存量房交易市场的监管，整治存量房交易中的违法违规行为，维护存量房交易秩序，更加直接关系到中低收入人群的合法权益。

据孙志翔介绍，根据此《办法》，相关部门将着手软件开发，预计今年将实现存量房的网上交易和交易资金的监管。届时，产权交易大厅将开设代办窗口，对百姓存量房挂牌、审核、打印等都实行免费服务，发布、交易存量房更加方便、规范、可靠。变被动服务为主动服务，网上交易实现了房产监管部门与百姓的“最后一公里”对接。

规避传统弊病更加科学有效

在齐齐哈尔买套住房少则十几万，动辄几十万、上百万，这钱放谁那里都不放心！根据过去我市存量房的传统交易模式，买卖当事人要么通过房地产中介，要么自行达成交易后，再到房屋登记门办理过户登记手续，即完成一次交易。在交易过程中，容易发生买卖双方合同条款不公平、房地产中介违规操作、提供虚假交易以欺骗房款等违法违规行为。政府部门对存量房交易行为的监管，只能被迫事中、甚至事后才介入，管理比较被动。

“实现网上交易后，对交易资金的监管，将实现类似淘宝网的支付宝功能，确保了交易资金的安全。”孙志翔对此解释说，存量房交易结算资金监管，通过交易保证机构、交易资金托管专用账户，使得房地产经纪机构及经纪人不能代收代付交易结算资金，避免了购房款全部或部分滞留在房地产经纪机构的账户，甚至是经纪人私人账户上的情况；规避了个别经纪机构经营不善、倒闭，经纪机构或经纪人卷款逃匿，业主交易资金安全无法保障的情况；进而有效防止因资金安全引发的影响行业、影响经济、影响社会稳定的群体性事件等连锁反应的发生。同时在交易资金安全的情况下，即使交易双方发生合同纠纷，也能够确保购房者损失得到有效控制。

“房源信息必须在网上进行挂牌，管理部门已对这些信息的合法有效性进行了检验。选中的房屋，交易资金将被存在指定的银行账户上，交易过户完成后，产权处向银行发出指令，资金才被打入卖房人账户，双方利益得到最大保护。”孙志翔表示，这种房产“支付宝”将规避假卖房等涉嫌欺诈行为的发生。

规范房产交易市场

促进行业优胜劣汰

实行存量房网上交易后，房屋信息必须经过存量房网上备案信息系统的审核，方可进行网上挂牌或出售，大大加强了交易信息的真实性和透明度。另外，将原本分散的房源信息汇集到统一的网上交易息平台，真正实现买卖房“走百家不如看一家”，将真实的房源信息进行了有效的集中、汇总。

交易资金监管实施后，行业交易秩序将得到规范，一些实力较弱、靠交易资金维持资金周转的经纪公司和靠“现金收房”赚取差价赢利的不良中介将逐渐被淘汰出局；相反，坚持“透明交易”、操作规范的中介公司不仅不会有任何影响，而且将会进一步良性发展。这对加强房地产中介机构及从业人员的行为管理和诚信管理，规范中介服务行为都将起到积极的促进作用。

对此，孙志翔解释说，通过网上售房信息的规范和审核，卷款潜逃、无可靠房源信息的黑中介将无法立足。今后实现存量房网上交易后，在产权部门的全程监管下，只有经过规范化培训和授权的有资质中介机构，才能发布存量房信息。在银行资金监管的前提下，开代办网上交易的资格。这一举措将使房产交易更加规范、透明。

小细节彰显大民生

对买卖当事人交易行为、房地产中介网上操作行为、网上资金监管规范作出详细的规定，顺应了我市当前存量房市场的发展。

据孙志翔介绍，本《办法》包括法律依据、适用范围、主管部门、监管机构、规范对象、监管操作规范、违规操作处理等内容。把产权处管辖的北三区国有土地上的存量房房产，均纳入网上统一监管。借助这一网上交易平台，存量房交易行为将得到“一网打尽”、全面规范，包括存量房买卖当事人、房地产中介服务机构、监管银行、市房管局，在这一平台实现了并联，一屋二卖、偷税漏税等违法违规行为将得到控制。

通过交易保证机构、交易资金托管专用账户，可以保障交易方在终止买卖的同时，“专用账户”内的交易结算资金能安全返还，避免了以往在二手房交易中出现的因付款办证“时间差”导致纠纷的发生。确保了买卖双方房屋权属和资金的安全，真正做到了房产交易的“一手钱，一手货”、“钱证两清”，化解了以往“买方不敢先付款、卖方不愿先过户”互不信任的矛盾。

另据孙志翔透露，存入指定监管银行账户的购房资金，将按照活期利率进行计息，并在交易完成后返还给当事人。从信息发布、大厅代办到资金监管，都是免费服务，完全体现了这一民生之举的本质。

特约记者 耿伟 本报记者 于恩浩